Vivienda: los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026
Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Dos reales decretos-ley publicados con un día de diferencia y aprobados en el mismo Consejo de Ministros. El primero, de 96 páginas y veinte artículos en seis títulos, actuaba en cuatro frentes: alquiler y desahucios, fiscalidad, parque público y financiación de vivienda asequible, y cerraba con la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. El segundo era un texto breve de ocho páginas con un único artículo, y se ocupaba de una sola cosa: el futuro de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Lo más urgente del primero era el régimen de desahucios. Si la administración competente no ofrecía alternativa habitacional a un arrendatario vulnerable, disponía de dos meses improrrogables para pagar o consignar la deuda; si no lo hacía, quedaba subrogada y no había lanzamiento (art. 5.DosRDL 26/2026). El segundo cambiaba el cálculo del inquilino: los contratos de vivienda habitual habrían pasado a prorrogarse obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o de siete si el arrendador era persona jurídica, salvo que este notificase su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, y esa no renovación obligaría a pagar, como mínimo, el importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada, salvo que procediese alguna de las excepciones de los apartados 10.1 y 10.2 de la LAU. No derogaba al primero, pero su disposición adicional primera fijaba la relación entre ambos: la prórroga indefinida prevalecía sobre la prórroga extraordinaria de la DF 5.ª cuando procedía el art. 10.1LAU, y si el primer decreto se hubiese aplicado a un contrato que el arrendador ya había negado, el contrato se extinguía igualmente con derecho a indemnización solo cuando la extinción por voluntad del arrendador se produjese sin que mediase ninguna de las causas previstas en el artículo 10.2 de la LAU (disposición adicional primera.2RDL 27/2026, ver la coordinación).
En 1 minuto
- Qué ha pasado: el Congreso ha rechazado los dos decretos de vivienda; ambos quedan derogados.
- Para inquilinos: no entran en vigor la moratoria de desahucios, los límites extra a subidas de renta ni las prórrogas automáticas que preveían los decretos.
- Para caseros: no se aplican las reglas de renovación automática ni las indemnizaciones previstas en el segundo decreto.
- Qué pasa ahora: vuelve el marco anterior (la LAU y las normas vigentes antes de los decretos), salvo que se aprueben nuevas medidas por otra vía.
- Futuro incierto: el Gobierno podría intentar tramitar algunas medidas como proyecto de ley, pero no hay nada cerrado.
Resultado de la votación en el Congreso (2 de octubre de 2026)
Los dos decretos se votaron por separado y ambos fueron rechazados. Al no obtener la convalidación, quedan derogados y dejan de producir efectos.
RDL 26/2026 (el decreto «grande»)
- Resultado: 172 votos a favor, 178 en contra, 0 abstenciones. Votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN; a favor, PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV, Podemos, BNG, Compromís y Coalición Canaria.
- Consecuencia: derogado. No entra en vigor.
- Medidas que contenía y que no se aplican: moratoria de desahucios hasta 2030, enervación extraordinaria, tope extraordinario a la actualización de rentas, prórroga extraordinaria de contratos, reforma de la LAU sobre temporada y habitaciones, medidas fiscales (IRPF, IVA, IBI, SOCIMI) y financiación (avales, TU CASA y Cuenta Financia Europa).
RDL 27/2026 (alquileres)
- Resultado: 166–167 votos a favor (según fuente), 184 en contra, 0 abstenciones.
- Consecuencia: derogado. No entra en vigor.
- Medidas que contenía y que no se aplican: prórroga indefinida de cinco y siete años e indemnización de doce mensualidades por no renovación.
Al no obtener la convalidación, los reales decretos-ley quedan derogados y dejan de producir efectos. La situación jurídica vuelve al marco anterior a su aprobación. Si alguna medida se tramita como proyecto de ley, este sitio se actualizará desde ese texto.
Cronología
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 2-10-2026 | El Congreso rechaza la convalidación de los RDL 26/2026 y 27/2026: ambos quedan derogados y dejan de producir efectos desde ese día. art. 86.2CE |
| 2-10-2026 | Entrada en vigor del RDL 27/2026: los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se prorrogan obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, y la indemnización por no renovación pasa a ser de doce mensualidades de renta (aplica a los vencimientos que se produzcan con posterioridad al día siguiente a dicha fecha). Quedó derogado el mismo día al rechazarse la convalidación: no se aplica. único.1RDL 27/2026art. 10.1LAUdisposición final segundaRDL 27/2026 |
| 1-10-2026 | Entrada en vigor del RDL 26/2026: freno a la compra especulativa, suspensión de desahucios, enervación extraordinaria, reforma de la LAU, prórroga extraordinaria de dos años y límite del 2 % a la actualización de la renta. Quedó derogado el 2-10-2026 al rechazarse la convalidación: no se aplica. art. 1 a 5RDL 26/2026disposiciones finales quinta y sextaRDL 26/2026disposición final undécima.1RDL 26/2026 |
| 1-12-2026 | Efectos del IVA: sale de la exención el alquiler amueblado con servicios propios de hostelería o de hasta 30 noches (excepto si en este segundo caso es la residencia habitual del arrendador), y las ejecuciones de obra de renovación en viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual tributan al 10 %. No llegó a aplicarse: el decreto quedó derogado el 2-10-2026. art. 7.Uno y TresRDL 26/2026art. 20.Uno.23.eLIVAart. 91.Uno.2.10LIVA |
| 1-1-2027 | Nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF (1,1 / 1,5 / 2 / 3 %) y reforma del rendimiento en caso de parentesco. No llegó a aplicarse: el decreto quedó derogado el 2-10-2026. art. 6.TerceroRDL 26/2026art. 85.1LIRPF |
| feb. 2027 | Vence el plazo de cuatro meses para que la CNMV cree el Registro de IIC Elegibles. Plazo de una medida derogada el 2-10-2026. disposición adicional segundaRDL 26/2026 |
| abr. 2027 | Vence el plazo de seis meses para regular por reglamento la figura de proveedor social de vivienda asequible y las cooperativas de vivienda asequible. Plazo de una medida derogada el 2-10-2026. disposición adicional primeraRDL 26/2026 |
| 6 meses | Contados desde la entrada en vigor, vence el plazo para aprobar la orden ministerial que instrumente la movilización entre entidades proveedoras de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Plazo de una medida derogada el 2-10-2026. disposición final octava.2RDL 26/2026art. 347.7LMV |
| 31-12-2027 | Fin del límite extraordinario de actualización anual de la renta y de la exención por transmisión de vivienda a entes públicos a precio inferior a 800.000 euros. Medidas derogadas el 2-10-2026: no se aplicaron. disposición final sextaRDL 26/2026disposición adicional sexagésima quintaLIRPF |
| 31-12-2028 | Fin del freno a la compra especulativa del 70 %. Es también la fecha de corte de los contratos a los que puede aplicarse la prórroga extraordinaria de la DF 5.ª. Medidas derogadas el 2-10-2026: no se aplicaron. art. 1.1RDL 26/2026disposición final quinta.1RDL 26/2026 |
| 31-12-2030 | Fin de la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Medida derogada el 2-10-2026: no se aplicó. art. 2RDL 26/2026 |
Lo que afecta al tercer sector
- Compras: quedan fuera del límite del 70 % las adquisiciones para residencia de colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social, las destinadas a la protección de las víctimas de violencia de género, las que se destinan a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria y las de quien se adhiera a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente. art. 1.2RDL 26/2026
- Habitaciones: la LAU no se aplica a la cesión de uso de habitaciones o estancias de una vivienda que realicen las entidades del tercer sector de acción social en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad, sin finalidad lucrativa. art. 3.Cuatro.fRDL 26/2026
- IRPF: reducción del 70 % para el propietario que alquila a una entidad sin fines lucrativos del título II de la Ley 49/2002 y que destine la vivienda al alquiler social con renta inferior a la del programa estatal de alquiler, al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica de la Ley 19/2021, o a un programa público o calificación que imponga limitación de la renta. art. 6.Segundo.Dos.cRDL 26/2026
- DA 1.ª: el Gobierno regulará en seis meses la figura de proveedor social de vivienda asequible y las cooperativas de vivienda asequible, con el referente de las Housing Associations, y la certificación será exclusivamente a los efectos de la participación de estas entidades en programas o en el acceso a financiación, ventajas o especialidades en relación con tributos o procedimientos estatales. disposición adicional primeraRDL 26/2026
RDL 26/2026: 172 a favor, 178 en contra → derogado. RDL 27/2026: 166–167 a favor, 184 en contra → derogado.
Al no ser convalidados, ambos decretos dejan de estar en vigor. Las medidas que incluían (moratoria de desahucios, límites a subidas de renta, prórrogas automáticas, indemnizaciones y el resto de este análisis) no se aplican, salvo que se aprueben por otra vía legislativa.
Preguntas frecuentes
Las catorce preguntas que más se repiten, ahora en escenario post-votación: qué sigue vigente y qué no llegó a aplicarse. Debajo, la explicación de cómo leer las citas de todo el sitio.
¿Está en vigor ya?
No. El 2 de octubre de 2026 el Congreso rechazó la convalidación de los dos decretos (172 a favor y 178 en contra el RDL 26/2026; 166–167 a favor y 184 en contra el RDL 27/2026) y ambos quedaron derogados: dejan de estar en vigor desde ese día.
Rigen la LAU y las demás normas anteriores a los decretos. Si alguna medida se tramita como proyecto de ley, este sitio se actualizará desde ese texto.
disposición final undécima.1RDL 26/2026disposición final segundaRDL 27/2026art. 86.2CE¿Me pueden subir la renta?
El tope extraordinario no se aplica: formaba parte del RDL 26/2026, derogado el 2-10-2026. La actualización de la renta es la pactada en cada contrato.
El límite del 2 % y la regla del índice de referencia eran de la disposición final sexta del RDL 26/2026: al derogarse, no se aplican.
art. 3.OnceRDL 26/2026disposición final sextaRDL 26/2026¿Me pueden hacer un desahucio?
La suspensión de desahucios y la enervación extraordinaria eran medidas del RDL 26/2026, derogado el 2-10-2026: no se aplican. Los procesos siguen las reglas anteriores de la LAU y la LEC.
El plazo de dos meses para la administración y la subrogación automática en la deuda tampoco llegaron a aplicarse.
art. 22.6LECart. 5.DosRDL 26/2026art. 2RDL 26/2026¿Cuánto me deben si no me renuevan?
No hay indemnización de doce mensualidades: era del art. 10.1 de la LAU en la redacción del RDL 27/2026, derogado el 2-10-2026. Tampoco hay prórroga indefinida de cinco y siete años.
Las seis excepciones del apartado 10.2 (necesidad del arrendador, no ocupación, otra vivienda, contrato nuevo, rechazo de oferta y vulnerabilidad del arrendador) tampoco se aplican: eran del mismo texto derogado.
art. 10.1LAUart. 10.2LAUúnico.1RDL 27/2026¿Cuándo se aplica a mi contrato?
Ninguna de las reglas transitorias se aplica: el régimen nuevo de cinco o siete años no llegó a entrar en vigor al derogarse el RDL 27/2026 el 2-10-2026. Los contratos se rigen por la LAU anterior a los decretos.
Tampoco cuentan los preavisos reducidos de cuatro meses ni las reglas de tácita reconducción del texto derogado.
disposición transitoria única.1RDL 27/2026disposición transitoria única.2 y 3RDL 27/2026disposición transitoria única.5RDL 27/2026¿Soy gran tenedor?
Es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. La condición se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad.
La reforma añadía un criterio que habría podido cambiar la respuesta: que cada unidad de una finca registral contase como inmueble independiente. Pero ese criterio era del RDL 26/2026, derogado el 2-10-2026, y no se aplica.
La definición puede particularizarse en la declaración de entorno de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicadas en ese ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
art. 3.kLey 12/2023art. 4.UnoRDL 26/2026¿Qué es vivienda asequible?
El RDL 26/2026 definía como vivienda asequible la que no superase el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio, sin incrementos por anejos. Al derogarse el 2-10-2026, esa definición no se aplica.
El gravamen especial del 25 % se habría reducido en un 50 % (o un 100 % con reinversión en tres años) cuando más del 80 % de las viviendas se destinasen a arrendamiento asequible o protegido (art. 9.5 de la Ley 11/2009). Los umbrales transitorios de más del 60 % en 2026 y más del 70 % en 2027 tampoco se aplican: eran del mismo decreto derogado.
art. 14RDL 26/2026art. 11RDL 26/2026art. 9.Uno.5RDL 26/2026art. 9.DosRDL 26/2026¿Puedo participar en la Cuenta Financia Europa?
Nunca llegó a existir: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa no llegó a comercializarse porque el RDL 26/2026 quedó derogado el 2-10-2026 antes de la orden ministerial que debía permitirlo, y los Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa quedaron bajo la misma condición.
Tampoco pueden efectuarse movilizaciones entre entidades proveedoras hasta la entrada en vigor de la orden ministerial prevista en el artículo 347.7 de la Ley de los Mercados de Valores, que el RDL obliga a aprobar en el plazo de seis meses.
Hasta que funcione el Registro de IIC Elegibles, las entidades sí pueden comercializarla, pero solo con los activos elegibles distintos de participaciones o acciones de IIC, que únicamente podrán incluirse una vez inscritas en ese Registro. La CNMV dispone de cuatro meses para crearlo.
disposición final undécima.3.aRDL 26/2026disposición final undécima.3.b y cRDL 26/2026disposición final octava.2RDL 26/2026disposición adicional segundaRDL 26/2026¿Qué pasa con los alquileres turísticos?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
Para la plataforma, hay un régimen sancionador completamente nuevo. El RDL 26/2026 añade un Título V a la LAU con multa de un millón de euros para las infracciones muy graves, quinientos mil para las graves y cien mil para las leves, por no recoger y transmitir, o transmitir mal, los datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos en los términos del Reglamento (UE) 2024/1028.
La cuantía puede incrementarse por la gravedad del hecho, la reincidencia en dos años, el beneficio económico obtenido y el criterio de proporcionalidad, hasta alcanzar el 2 % del volumen de negocio total anual global del ejercicio anterior en las muy graves y el 1 % en las graves. Las infracciones muy graves prescriben a los cinco años, las graves a los tres y las leves al año.
Para el propietario, en cambio, la fiscalidad es la parte dura: los arrendamientos en que el arrendador se obligue a la prestación de servicios propios de la industria hotelera, o cuando la duración de la cesión a un mismo arrendatario sea igual o inferior a 30 noches (excepto si la cesión se produce en la vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estará exenta), salen de la exención del IVA y tributan al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026; y en los municipios situados en zona de mercado residencial tensionado se crea un recargo de IBI de hasta el 150 % de la cuota líquida para titulares de cuatro o más inmuebles de uso turístico.
art. 43.2LAUart. 44.1LAUart. 3.VeinteRDL 26/2026art. 8.CuatroRDL 26/2026¿Qué exige la deducción por alquiler en el IRPF?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
La deducción es del 10 % de lo pagado por alquiler de vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €, con base máxima de 11.630 € anuales (art. 68.6 de la LIRPF, añadido por el art. 6.Segundo.Cuatro del RDL 26/2026).
Pide que, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni nadie de su unidad familiar sean titulares, de manera individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de 50 km de la arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia.
art. 6.Segundo.CuatroRDL 26/2026art. 68.6LIRPF¿Cómo funciona la reinversión en la Cuenta Financia Europa Reinversión?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
Solo vale para transmisiones realizadas una vez transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor del decreto. Hay que reinvertir, en seis meses desde la transmisión (o desde la orden ministerial de información si es posterior), el valor de transmisión que proporcionalmente se corresponda con la ganancia patrimonial no exenta (disposición adicional 65.1 de la LIRPF, introducida por el art. 6.Segundo.Once del RDL 26/2026).
El importe total acumulado aportado a esa cuenta no puede exceder de 800.000 € (disposición adicional 66.5 de la LIRPF y art. 6.Segundo.Doce del RDL 26/2026).
art. 6.Segundo.OnceRDL 26/2026disposición adicional sexagésima quinta.1LIRPFart. 6.Segundo.DoceRDL 26/2026disposición adicional sexagésima sexta.5LIRPF¿Sigue siendo vivienda habitual si me mudo por edad o dependencia?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
Para las exenciones por transmisión cuenta como habitual la vivienda de las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladan su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad.
Y en separación, divorcio o nulidad, la del cónyuge que debe abandonar el domicilio, siempre que el requisito de ocupación efectiva concurra en el cónyuge que permaneció en la misma (DF 3.ª del RDL 26/2026).
disposición final tercera.UnoRDL 26/2026¿Qué viviendas llevan IVA superreducido?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
Con efectos desde el 1-12-2026, las calificadas como protección oficial de régimen especial o de promoción pública y las protegidas con calificación permanente o indefinida, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje (art. 7.Cuatro del RDL 26/2026 y art. 91.Dos.1.6 de la LIVA).
Y las que adquieran las entidades del régimen especial de arrendamiento de vivienda si a sus rentas se aplica la bonificación del artículo 49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
art. 7.CuatroRDL 26/2026art. 91.Dos.1.6LIVA¿Cómo tributa la Cuenta Financia Europa a los cinco años?
Medida del RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026: no se aplica.
Las ganancias no se integran hasta disponer total o parcialmente. En la cuenta de la modalidad general, la parte atribuible a aportaciones que hayan permanecido más de cinco años queda excluida en un 100 % hasta 10.000 € por contribuyente y en un 20 % sobre el resto (art. 95 ter, apartado 4, de la LIRPF, introducido por el art. 6.Segundo.Cinco del RDL 26/2026).
En la cuenta de reinversión, esa misma parte queda excluida en un 20 %, sin la exclusión del 100 % de los primeros 10.000 € (disposición adicional 66.2 de la LIRPF y art. 6.Segundo.Doce del RDL 26/2026).
art. 95 ter.4LIRPFart. 6.Segundo.CincoRDL 26/2026disposición adicional sexagésima sexta.2LIRPFart. 6.Segundo.DoceRDL 26/2026Cómo leer las citas
Toda referencia de este sitio va acompañada del nombre de su norma, porque el número de artículo por sí solo no basta para identificar el texto aplicable. Una cita con el número solo, sin el nombre de la norma, no diría a cuál de las distintas disposiciones pertenece. El color de cada etiqueta dice a qué decreto o ley pertenece el precepto.
- RDL 26/2026 — el decreto de 96 páginas: alquiler y desahucios, fiscalidad, parque público, financiación y la Cuenta Financia Europa. Ficha completa.
- RDL 27/2026 — el decreto de 8 páginas, un único artículo que reescribe el 10 de la LAU. Ficha completa.
- LAU, LEC, Ley 12/2023, LIRPF y el resto son leyes y reglamentos modificados por los decretos; se identifican con su abreviatura, que es la que usa el propio BOE. Todas las normas citadas.
- Las abreviaturas de disposición van dentro de la referencia, no en la etiqueta: «DF 5.ª» es una disposición final y «art. 10.1 LAU», un artículo con apartado.