Financiación, parque público y cuenta de ahorro
El RDL 26/2026 preveía movilización de parque público, dos líneas de avales por 2.000 M€ y 280 M€, el préstamo TU CASA al 0 % y la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa (Títulos III a VI). El decreto fue derogado el 2-10-2026: ninguna de estas medidas se aplica.
Estado: derogados. El 2 de octubre de 2026, el Congreso rechazó la convalidación de los dos reales decretos-ley de vivienda.
RDL 26/2026: 172 a favor, 178 en contra → derogado. RDL 27/2026: 166–167 a favor, 184 en contra → derogado.
Al no ser convalidados, ambos decretos dejan de estar en vigor. Las medidas que incluían (moratoria de desahucios, límites a subidas de renta, prórrogas automáticas, indemnizaciones y el resto de este análisis) no se aplican, salvo que se aprueben por otra vía legislativa.
Dos líneas de avales, no una.
El art. 16RDL 26/2026 crea una línea de 2.000 M€ para promotores de vivienda social o asequible. El art. 17RDL 26/2026 crea otra línea, de 280 M€, para pymes de construcción industrializada, con otorgamiento hasta 2040. El artículo 18 del RDL 26/2026 y el artículo 86 bis del RDL 8/2023 no llevan ninguna cifra: son únicamente el régimen de cobranza de cada línea. Cualquier resumen que sume las dos líneas en una sola, o que atribuya los 280 M€ al artículo 18 del RDL 26/2026, está mal.
Parque público (arts. 11 a 14)
- Art. 11 (RDL 26/2026): el régimen patrimonial de CASA 47 se rige por sus normas de creación y, en lo no previsto, por la Ley 33/2003. En la enajenación de viviendas de la Entidad —o promovidas en solares residenciales enajenados por ella— el precio de venta no puede superar el producto de su superficie registral por el módulo más alto de la legislación autonómica en vivienda protegida vigente en el momento de la transmisión. Esa limitación se extiende a las sucesivas transmisiones, debe constar en los pliegos y en las escrituras y se hace constar en el Registro de la Propiedad; en las viviendas calificadas con algún régimen de protección pública, empieza a regir finalizado el plazo de protección. art. 11RDL 26/2026
- Art. 12 (RDL 26/2026): se aportan a CASA 47, por orden ministerial y con pleno carácter traslativo, todos los inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a la política de vivienda, así como las viviendas del patrimonio de la Seguridad Social. La aportación se exceptúa de la necesidad de valorar con carácter previo los inmuebles que van a ser aportados. En el caso de las viviendas de la Seguridad Social, tras su valoración, la contraprestación puede consistir en condonación de deuda por el Ministerio de Hacienda por importe igual al valor de los inmuebles. Quedan excluidos de compensación los inmuebles puestos a disposición por el INVIED, ADIF y Giese. Los inmuebles del Fondo Especial de MUFACE y los Reales Patronatos no se aportan con transmisión de la titularidad: CASA 47 puede gestionarlos mediante negocios patrimoniales que otorguen su uso manteniendo esos organismos su titularidad.
- Art. 13 (RDL 26/2026): se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, carente de personalidad jurídica, con duración indefinida, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y dotado a través de su presupuesto, para financiar proyectos con impacto social positivo atrayendo inversión privada en proyectos innovadores en vivienda.
- Art. 14 (RDL 26/2026): es vivienda asequible aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no superen el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble. Los gastos asociados a los anejos no podrán suponer un incremento del precio de alquiler respecto al determinado para la vivienda.
Avales y TU CASA (arts. 15 a 19)
- Art. 15 (RDL 26/2026): se añade un sexto supuesto al artículo doce de la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión: el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción industrializada de edificios, fabricados en entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra.
- Art. 16 (RDL 26/2026), que modifica el artículo 86 del RDL 8/2023): línea de avales de hasta 2.000 M€ mediante convenios entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO, por un plazo de hasta 35 años, para la financiación de promotores públicos y privados en forma de préstamo dentro de la Facilidad ICO MRR para Promoción de Vivienda Social o con cargo a la estrategia de inversión definida en España CRECE. La ejecución se atenderá desde una partida presupuestaria del Ministerio, de carácter ampliable. El nuevo artículo 86 bis del RDL 8/2023 fija el régimen de cobranza: el ICO aplica a la parte avalada el mismo régimen de recuperación y cobranza que a la no avalada, nunca el de crédito público; el deudor y los fiadores responden íntegramente por la deuda avalada; los créditos avalados tienen la consideración de crédito financiero y rango de crédito ordinario en el concurso, sin perjuicio de las garantías del crédito principal. art. 86 bisRDL 8/2023
- Art. 17 (RDL 26/2026): segunda línea, de hasta 280 M€ y con otorgamiento hasta 2040, para las pymes de la línea «ICO CRECIMIENTO CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA para inversión y circulante», esto es, fabricantes y promotores que utilicen sistemas de construcción industrializada.
- Art. 18 (RDL 26/2026): régimen de cobranza de esa segunda línea, sin ninguna cuantía, en términos equivalentes al del artículo 86 bis del RDL 8/2023.
El mecanismo TU CASA (art. 19 RDL 26/2026)
| Condición | Qué fija el art. 19 RDL 26/2026 |
|---|---|
| Importe | El menor entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 € |
| Tipo y comisiones | 0 % y sin comisiones |
| Plazo | Hasta 10 años, con un período de carencia igual al del plazo de la hipoteca y por un máximo de 30 años |
| Transmisión | Precio máximo permanente: en segundas y posteriores transmisiones no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme al IPC, pudiendo incorporarse el valor de rehabilitaciones. Consta en la escritura y se inscribe en el Registro. |
| Financiación y reinversión | Se financia con el presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y puede reinvertir reembolsos y rendimientos durante la vigencia del mecanismo, tras lo cual los recursos retornan al Tesoro. |
| Gestión | Gestionado por el ICO, con régimen de administración específico y contabilidad separada; los costes de gestión se imputan directamente al presupuesto del mecanismo. |
| Desarrollo | Un Acuerdo del Consejo de Ministros fijará objeto, beneficiarios, límites, características e importe inicial. El articulado no fija ningún límite de edad. |
El art. 19RDL 26/2026 crea el mecanismo para completar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada. No es una giveaway: es un préstamo, con las condiciones de la tabla.
Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa (art. 20 RDL 26/2026)
El art. 20RDL 26/2026 modifica la Ley de los Mercados de Valores: añade un artículo 309 bis y un título XI (artículos 341 a 356) del LMV con la cuenta y los requisitos de las IIC elegibles, y las disposiciones adicionales décima y decimoprimera.
- Estructura y titularidad. Es una relación contractual de servicios de inversión entre una persona física y una entidad proveedora, articulada mediante una cuenta operativa de efectivo, una cuenta de valores y una cuenta bancaria de contrapartida. Las aportaciones se hacen en efectivo con cargo a la cuenta de contrapartida y las disposiciones se abonan en la cuenta de contrapartida. La titularidad es individual e intransmisible y un mismo contribuyente solo puede ser titular simultáneamente de una cuenta de la modalidad general, sin perjuicio de la compatibilidad con una cuenta de la modalidad de reinversión. art. 341 y 344LMV El saldo de la cuenta operativa no puede ser superior a 1.500 € en la modalidad ordinaria. art. 344.4LMV En la modalidad de reinversión el saldo máximo se amplía hasta 8.000 €. disposición adicional décima.2LMV Cuando se produzcan los abonos previstos, el titular dispone de tres meses para invertir el importe que exceda del umbral o para disponer del mismo; transcurrido ese plazo sin que el saldo descienda del umbral, se entiende producida una disposición parcial por el exceso y la entidad lo transfiere a la cuenta de contrapartida. La cuenta operativa no puede presentar saldo deudor.
- Aportaciones. El límite es de 150.000 € pendientes de recuperar en la cuenta ordinaria, y de 800.000 € acumulados en la modalidad de reinversión, donde las disposiciones no minoran el importe acumulado a efectos del límite. art. 6.Segundo.Cinco.1.fRDL 26/2026 art. 6.Segundo.Doce.5RDL 26/2026 No computan como aportación el producto de transmisión o reembolso de activos que permanezca dentro de la misma cuenta, ni los importes procedentes de operaciones corporativas sobre activos ya integrados. art. 350.3LMV
- Tributación. Las ganancias o pérdidas patrimoniales por transmisión o reembolso no se integran en la base imponible hasta que se efectúe una disposición total o parcial; las ganancias tributan al disponer. art. 6.Segundo.Cinco.3RDL 26/2026 En la cuenta de la modalidad general, la parte de la ganancia atribuible a aportaciones que hayan permanecido en la cuenta más de cinco años queda excluida en un 100 % hasta 10.000 € por contribuyente y en un 20 % sobre el resto. art. 95 ter.4LIRPF art. 6.Segundo.CincoRDL 26/2026 En la cuenta de reinversión, esa misma parte queda excluida en un 20 %, sin la exclusión del 100 % de los primeros 10.000 €. disposición adicional sexagésima sexta.2LIRPF art. 6.Segundo.DoceRDL 26/2026
- IIC elegibles. Solo pueden integrarse acciones y participaciones de IIC inscritas en el Registro de IIC Elegibles que habilite la CNMV. Los requisitos son: inversión mínima del 70 % en activos del Espacio Económico Europeo; al menos el 50 % de la cartera en instrumentos de renta variable y al menos el 35 % en renta variable computable como activo del EEE; no invertir en SOCIMI ni sus análogas extranjeras, en IIC inmobiliarias ni en SICAV, salvo réplica de índice de un mercado regulado; y una mención expresa en el folleto, con declaración responsable de la gestora. art. 352LMV art. 355LMV art. 356LMV La baja en el registro da un periodo transitorio de tres meses para retirar la inversión de las carteras. art. 354LMV
- SIALP Financia Europa. Seguro de vida con prima máxima de 10.000 € anuales —frente a los 5.000 € del SIALP ordinario— y sin garantía mínima del 85 % que sí exige el plan de ahorro a largo plazo ordinario. art. 6.Segundo.Siete.1.c y eRDL 26/2026 Solo pueden integrarse acciones de sociedades del EEE, participaciones de IIC que cumplan los requisitos del capítulo II y renta fija con calificación crediticia mínima BBB, sin derivados; y al menos el 30 % del valor de cada conjunto de activos debe corresponder a instrumentos de renta variable. art. 6.Segundo.Siete.3RDL 26/2026 Si un activo deja de ser elegible, la entidad dispone de un plazo de subsanación de tres meses; si no se corrige, el seguro pierde la consideración de SIALP Financia Europa y deja de aplicarse la exención. art. 6.Segundo.Siete.3RDL 26/2026
Disposiciones adicionales y de desarrollo
- DA 1.ª: el Gobierno regulará en seis meses, a propuesta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la definición y el procedimiento de certificación o reconocimiento de la figura de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, tomando como referente las Housing Associations. La certificación será exclusivamente a efectos de participación en programas o de acceso a financiación, ventajas o especialidades en relación con tributos o procedimientos estatales. disposición adicional primeraRDL 26/2026
- DA 2.ª: en el plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor, la CNMV creará el Registro de IIC Elegibles y habilitará los medios para solicitar la inscripción. disposición adicional segundaRDL 26/2026
- DF 3.ª (reglamento del IRPF): modifica el RIRPF en tres materias independientes: el concepto de vivienda habitual a efectos de exención por reinversión (disposición final tercera.UnoRDL 26/2026); la ampliación de la declaración informativa de Planes de Ahorro a Largo Plazo para incluir los SIALP Financia Europa (disposición final tercera.DosRDL 26/2026); y las normas sobre retenciones e ingresos a cuenta (disposición final tercera.Tres y CuatroRDL 26/2026). La tributación de las cuentas de reinversión se regula en la disposición adicional sexagésima sexta de la LIRPF (art. 6.Segundo.DoceRDL 26/2026).
- DF 4.ª (reglamento de gestión tributaria): nuevo artículo 39 quater del Reglamento de gestión tributaria, por el que las entidades proveedoras de la Cuenta deben presentar una declaración informativa anual con una quincena de datos, desde la fecha de apertura y su identificación interna hasta las operaciones, saldos, valores liquidativos e identificaciones de activos a 31 de diciembre, incluida la causa de cancelación y, en su caso, la de fallecimiento o pérdida de la condición de contribuyente. disposición final cuartaRDL 26/2026
- DF 8.ª.2: la orden a que se refiere el artículo 347.7 de la Ley de los Mercados de Valores —que regula la movilización entre entidades proveedoras— debe aprobarse en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley. disposición final octava.2RDL 26/2026
- DF 11.ª.3: la Cuenta y los SIALP Financia Europa no podrán comercializarse ni contratarse hasta la orden ministerial que instrumente sus obligaciones de información; hasta que funcione el Registro de IIC Elegibles solo podrán comercializarse con los activos elegibles distintos de participaciones o acciones de IIC; y no podrán efectuarse movilizaciones hasta la orden del artículo 347 de la LMV. disposición final undécima.3RDL 26/2026
- DF 9.ª: el decreto incorpora parcialmente la Directiva (UE) 2021/2167, sobre administradores y compradores de créditos. disposición final novenaRDL 26/2026
Cesiones de crédito: una protección que no estaba en el análisis anterior.
La DF 1.ª añade un artículo 25 bis a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Dos reglas importan: queda prohibida la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012, y cuando se ceda un crédito vencido garantizado por hipoteca sobre la vivienda habitual, la comunicación debe informar al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas; si el deudor lo acredita dentro de los seis meses siguientes a la comunicación de la cesión, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio y ofrecer las medidas solicitadas, salvo que sea el propio cedente quien las ofrezca. art. 25 bisLey 5/2019 Y se aplica a las cesiones realizadas después de la entrada en vigor, cualquiera que sea la fecha en que se hubiera celebrado el contrato. disposición final undécima.2RDL 26/2026