Fiscalidad
El RDL 26/2026 preveía nuevas reducciones en el IRPF por alquiler, IVA sobre estancias cortas, recargos de IBI por vivienda desocupada y alojamientos turísticos, y el gravamen especial de las SOCIMI (Título II). El decreto fue derogado el 2-10-2026: ninguna de estas medidas se aplica.
RDL 26/2026: 172 a favor, 178 en contra → derogado. RDL 27/2026: 166–167 a favor, 184 en contra → derogado.
Al no ser convalidados, ambos decretos dejan de estar en vigor. Las medidas que incluían (moratoria de desahucios, límites a subidas de renta, prórrogas automáticas, indemnizaciones y el resto de este análisis) no se aplican, salvo que se aprueben por otra vía legislativa.
Art. 6 (RDL 26/2026). IRPF
Reducción del rendimiento por alquiler de vivienda
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Nuevo contrato del mismo arrendador no gran tenedor con rebaja de renta superior al 5 % | 100, 95, 90, 85 o 70 %, según continuidad del inquilino, renta por debajo del índice, zona tensionada y edad del arrendatario (entre 18 y 35 años) |
| Nuevo contrato del mismo arrendador no gran tenedor sin subir la renta anterior (o que no la exceda) | 50 % |
| Nuevo contrato del mismo arrendador no gran tenedor con subida de renta | 40, 30, 25, 20 o 15 %, según el incremento (hasta 5 %, hasta 10 %, hasta 15 %, hasta 20 %, o más) |
| Alquiler por primera vez (no gran tenedor) | 100, 95, 90, 85 o 50 %, según renta por debajo del índice, zona tensionada, edad y renta |
| Alquiler social, o a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para alquiler asequible | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
| Prórroga tácita del artículo 10.1 LAU, sin gran tenedor y respetando la renta de referencia | 80 % |
Se aplica la reducción de mayor cuantía cuando concurren varias, y los requisitos se cumplen al celebrar el contrato, siendo la reducción aplicable durante su vigencia mientras se sigan cumpliendo. Las reducciones solo afectan a rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya la comprobación de esos rendimientos, y nunca sobre la parte de los ingresos no incluidos o de los gastos indebidamente deducidos que se regularicen después. Tampoco son aplicables a contratos que incumplan el artículo 17.6 de la LAU. En los supuestos del mismo arrendador no gran tenedor, la renta inicial se compara con la última renta del anterior contrato de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Las zonas de mercado residencial tensionado a las que puede aplicarse son las de la resolución que apruebe el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. art. 6.Segundo.DosRDL 26/2026
El régimen transitorio distingue los contratos anteriores a la Ley 12/2023 —que conservan la reducción del artículo 23.2 LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021— de los celebrados entre la entrada en vigor de esa ley y el 1 de diciembre de 2026, a los que se aplica la redacción vigente a 31 de diciembre de 2025. Con independencia de la fecha, la reducción del 80 % por prórroga del contrato exige que el cumplimiento del plazo mínimo de cinco años del artículo 9 de la LAU tenga lugar con posterioridad al 1 de diciembre de 2026, siempre que el arrendador no sea gran tenedor y la renta no supere el límite máximo del sistema de índices de referencia. art. 6.Segundo.CatorceRDL 26/2026 disposición transitoria trigésima octava.2LIRPF
Lo que cambia de verdad en el IRPF
Se introduce una deducción del 10 % por el alquiler de vivienda habitual en la cuota líquida estatal. Aplica a contribuyentes con suma de base imponible general y del ahorro inferior a 33.007,20 €. La base máxima de la deducción es de 11.630 € anuales para bases imponibles hasta 23.007,20 €, reduciéndose en 1,163 por cada euro de exceso sobre esa cifra hasta 33.007,20 €. art. 6.Segundo.Tres y CuatroRDL 26/2026 art. 68.6LIRPF
Requisito de titularidad: se exige que durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni ninguno de los miembros de su unidad familiar sean titulares, de manera individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute constituido sobre otra vivienda distante a menos de 50 km de la vivienda arrendada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que les impida su uso como residencia. art. 6.Segundo.CuatroRDL 26/2026 art. 68.6LIRPF
Otras medidas
- Exención por venta a entes públicos de vivienda social (hasta el 31-12-2027): exenta del todo hasta 200.000 € de valor de transmisión y decreciente hasta un valor de transmisión total inferior a 800.000 €. Requiere que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores a la transmisión —las causas justificadas son las que enumera el artículo 72.4 bis LRHL—. art. 6.Segundo.OnceRDL 26/2026 disposición adicional sexagésima quinta.1-2LIRPF
- Reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión: la exención por reinversión solo se aplica a transmisiones realizadas una vez transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor del decreto. Debe reinvertirse, en el plazo de seis meses desde la transmisión (o desde la entrada en vigor de la orden ministerial de información si esta fuera posterior), el valor de transmisión que proporcionalmente se corresponda con la ganancia patrimonial no exenta. art. 6.Segundo.OnceRDL 26/2026 disposición adicional sexagésima quinta.1LIRPF El importe total acumulado de las aportaciones a esa cuenta no puede exceder de 800.000 €. art. 6.Segundo.DoceRDL 26/2026 disposición adicional sexagésima sexta.5LIRPF
- Imputación de rentas inmobiliarias (desde el 1-1-2027): escala sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles imputables: 1,1 % sobre los primeros 100.000 € (cuota de 1.100 €); 1,5 % sobre los siguientes 400.000 € (hasta 500.000 €, cuota de 7.100 €); 2 % sobre los siguientes 500.000 € (hasta 1.000.000 €, cuota de 17.100 €); y 3 % sobre el exceso de 1.000.000 €. Si el inmueble careciera de valor catastral o no se hubiera notificado, se computa el 50 % del mayor valor verificado por la Administración o el precio de adquisición. art. 6.Tercero.DosRDL 26/2026 art. 85.1LIRPF
- Rendimiento en caso de parentesco: si el arrendatario es cónyuge o pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar el porcentaje medio efectivo a que se refiere el artículo 85 LIRPF sobre el valor catastral, computando además los inmuebles del artículo 24 LIRPF. art. 6.Tercero.UnoRDL 26/2026
- Vivienda habitual a efectos del Reglamento del IRPF (DF 3.ª): para las exenciones por transmisión cuenta como habitual la vivienda de las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladan su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad; y la del cónyuge que debe abandonar el domicilio por separación, divorcio o nulidad, siempre que el requisito de ocupación efectiva concurra en el cónyuge que permaneció en la misma. disposición final tercera.UnoRDL 26/2026
Art. 7 (RDL 26/2026). IVA
- Sale de la exención (con efectos desde el 1-12-2026) el arrendamiento de apartamentos o viviendas amueblados en dos supuestos independientes: primero, cuando el arrendador se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera; o segundo, cuando la duración de la cesión a favor de un mismo arrendatario sea igual o inferior a 30 noches, salvo que la cesión se produce en la vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estará exenta. art. 7.UnoRDL 26/2026 art. 20.Uno.23.eLIVA Tributan al 10 %. art. 91.Uno.2.2LIVA
- Tipo del 10 % para obras de renovación y reparación en edificios o partes de ellos destinados a vivienda, cuando se cumplan los siguientes requisitos: que el destinatario sea persona física sin condición de empresario o profesional para uso particular, una comunidad de propietarios, o se trate de una vivienda destinada a arrendamiento como vivienda habitual cualquiera que sea la condición del arrendador; que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras; que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, si los aporta, su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación; y que la contraprestación se haya pagado mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito. art. 7.TresRDL 26/2026 art. 91.Uno.2.10LIVA
- Tipo superreducido (con efectos desde el 1-12-2026) para las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, así como las viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje; y para las viviendas que adquieran las entidades del régimen especial de arrendamiento de vivienda si a sus rentas se aplica la bonificación del artículo 49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. art. 7.CuatroRDL 26/2026 art. 91.Dos.1.6LIVA
Art. 8 (RDL 26/2026). IBI
El artículo 8 reescribe el título del artículo 72 LRHL y añade dos apartados. Son dos regímenes distintos y no se pueden leer como uno solo: el de la vivienda desocupada difiere según el municipio esté o no declarado zona de mercado residencial tensionado.
| Supuesto | Recargo sobre la cuota líquida | Precondición |
|---|---|---|
| Vivienda desocupada con carácter permanente FUERA de zona tensionada (art. 72.4 bis LRHL, párrafo primero) | Hasta el 50 % | Desocupación continuada y sin causa justificada más de dos años, para inmuebles de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. |
| Hasta el 100 % (sustituye al 50 % base) | El periodo de desocupación supera los tres años. | |
| Hasta 50 puntos porcentuales adicionales sobre la base máxima anterior | Inmuebles de titulares de dos o más inmuebles de uso residencial desocupados en el mismo término municipal. | |
| Vivienda desocupada con carácter permanente DENTRO de zona tensionada (art. 72.4 bis LRHL, párrafo segundo) | Hasta el 50 % | Desocupación continuada y sin causa justificada más de dos años. |
| Hasta el 100 % (sustituye al 50 % base) | Inmuebles de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. | |
| Hasta 50 puntos porcentuales adicionales sobre la base máxima anterior | Desocupación más de tres años y titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial. | |
| Alojamiento de uso turístico (art. 72.4 ter LRHL) Solo en zona tensionada | Hasta el 50 % | Inmueble de uso residencial destinado a alojamiento de uso turístico (identificado según normativa autonómica). |
| Hasta el 100 % | Titulares de dos o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico. | |
| Hasta el 150 % | Titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico. |
En el recargo por vivienda desocupada (art. 72.4 bis LRHL), el recargo consiste en una base máxima del 50 % o del 100 % (el 100 % sustituye al 50 %), más hasta 50 puntos porcentuales adicionales según el número de inmuebles y tiempo de desocupación. El régimen difiere según el inmueble esté dentro o fuera de zona tensionada. art. 72.4 bisLRHL
En ambos regímenes se exige ordenanza fiscal municipal: el recargo es potestativo, no automático.
En los dos regímenes del apartado 4 bis se establece en todo caso un catálogo de causas justificadas (traslado por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por dependencia o salud, segunda residencia con un máximo de cuatro años, actuaciones de obra o rehabilitación, litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa, o venta o alquiler ofrecidos en el mercado con máximo de un año o seis meses respectivamente). El recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida anualmente una vez constatada la desocupación en esa fecha, previa audiencia del sujeto pasivo. art. 72.4 bisLRHL
Arts. 9 y 10
SOCIMI: el gravamen especial pasa del 15 % general al 25 % cuando el importe de los beneficios no distribuidos derive del ejercicio de la actividad de arrendamiento de viviendas, en cualquiera de las modalidades de la LAU, o de cualquier otro arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los destinados a alojamiento u hospedaje, fines turísticos o de corta duración. El gravamen del 25 % se aplica solo sobre la parte de los beneficios no distribuidos que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general y que no se encuentren dentro del plazo de reinversión del artículo 6.1.b de la Ley 11/2009. Se devenga el día del acuerdo de aplicación del resultado por la junta general, y se autoliquida e ingresa en dos meses. art. 9.UnoRDL 26/2026 art. 9.4Ley 11/2009
Se reduce un 50 % cuando las viviendas destinadas a alquiler a precio asequible representen más del 80 % del parque total de viviendas destinadas a arrendamiento, y un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierte en el plazo de tres años en viviendas de alquiler a precio asequible. A estos efectos se cuentan tanto las viviendas asequibles como las protegidas del artículo 3 de la Ley 12/2023, y el 80 % se calcula sobre el balance consolidado si la sociedad es dominante de un grupo de SOCIMI, computando solo el parque en alquiler en territorio español. art. 9.Uno.5RDL 26/2026
La disposición transitoria cuarta de la Ley 11/2009 (añadida por el RDL 26/2026) lo modula: más del 60 % basta en los períodos impositivos iniciados dentro de 2026 que no hubieran finalizado a la entrada en vigor, y más del 70 % en los iniciados dentro de 2027. En ambos años se sigue exigiendo, para la reducción del 100 %, la reinversión del beneficio en el plazo de tres años. art. 9.DosRDL 26/2026 Quien diga «el 80 %» sin más está simplificando: en 2026 y 2027 los umbrales reales son otros dos.
IIVTNU: con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se fijan los importes máximos de los coeficientes aplicables sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el periodo de generación del incremento. art. 10RDL 26/2026
| Periodo de generación | Coeficiente máximo | Periodo de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,17 | 10 años | 0,22 |
| 1 año | 0,16 | 11 años | 0,18 |
| 2 años | 0,16 | 12 años | 0,14 |
| 3 años | 0,17 | 13 años | 0,12 |
| 4 años | 0,17 | 14 años | 0,11 |
| 5 años | 0,19 | 15 años | 0,11 |
| 6 años | 0,21 | 16 años | 0,11 |
| 7 años | 0,23 | 17 años | 0,11 |
| 8 años | 0,24 | 18 años | 0,13 |
| 9 años | 0,25 | 19 años | 0,20 |
| Igual o superior a 20 años | 0,30 |
La salida de la exención del IVA (art. 7 del RDL 26/2026), el recargo de IBI en zona tensionada (art. 8 del RDL 26/2026) y el agravamiento del gravamen SOCIMI aplicado al alquiler turístico y de corta duración (art. 9 del RDL 26/2026) se refuerzan mutuamente. Ninguno de los tres es el coste relevante por sí solo; juntos cambian la cuenta. Y si eres una plataforma, el Título V de la LAU.